Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Câu hỏi: Thưa luật sư tư vấn, tôi đang có mảnh đất trồng lúa tại xã Minh Quang, huyện Mỹ Đức với diện tích là 250m2. Do không có đất để ở nên tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất trồng lúa sang đất ở. Vậy xin hỏi, trình tự thủ tục về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở được pháp luật quy định như thế nào? Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn: Về vấn đề này,  Công ty Luật Hưng Việt xin tư vấn như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013.

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

II. Nội dung trả lời:

1. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (hay còn gọi là đất thổ cư) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận ( huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người dân nên chủ động trực tiếp lên UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương mình đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không; và

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

  1. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
  2. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

  3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

  4. Biên bản xác minh thực địa;

  5. Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

  6. Giấy tờ chứng thực cá nhân.

3. Trình tự, thủ tục

* Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:

  • Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

  • Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

  • Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

  • Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

* Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

4. Nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất khi được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở. Căn cứ điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải đóng bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở với tiền sử dụng đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của tỉnh bạn ban hành.

Ví dụ, giá đất thổ cư tại vị trí đất chuyển đổi mực đích là 1.000.000 đ/m2; giá đất nông nghiệp là 400.000 đ/m2, diện tích chuyển mục đích là 250 m2, như vậy, số tiền cần nộp là (1.000.000 – 400.000) x 250m2 = 150.000.000 đồng.

Ngoài ra, bạn phải nộp 0,5% lệ phí trước bạ.

Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân nào chưa có khả năng về tài chính để nộp tiền sử dụng đất khi được chuyển mục đích sử dụng thì sẽ được ghi nợ trên Giấy chứng nhận và được trả nợ dần trong thời hạn 5 năm. Người nộp thuế sẽ được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn trong trường hợp trả nợ trước hạn.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật Hưng Việt về vấn đề “Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở”. Với những tư vấn của chúng tôi, hi vọng rằng quý khách sẽ cảm thấy hài lòng.

Nếu có vấn đề pháp lý còn vướng mắc, quý khách có thể liên hê số điện thoại 0243 845 99 88 để được tư vấn miễn phí.

Chúng tôi luôn mong muốn được đồng hành cùng khách hàng!

Leave your comment

Please enter your name.
Please enter comment.